Jaké přestavby bytů nevyžadují kolaudaci v roce 2025 – PEREPLAN

Povolení Moskevského bytového inspektorátu k přestavbě je povinným dokumentem, pokud se plánují vážné opravy, kvůli kterým se mění plán bytu:

• příčky se bourají nebo staví;
• ve stěnách se objevují nové otvory;
• instalatérství se přesune;
• na chodbě se staví kuchyně;
• balkon nebo lodžie je kombinován s pokojem.

To vše je potřeba dohodnout. Existuje však řada děl, která lze zjednodušeně – podle náčrtu – legalizovat. Nebo to udělejte úplně bez povolení.

V článku vám řekneme, které opravy nevyžadují povolení od Moskevského bytového inspektorátu, ačkoli majitelé bytů si myslí, že je to nutné. Na konci článku je srovnávací tabulka o pořadí schvalování nejběžnějších opravárenských prací.

Práce, kterou lze dělat bez povolení

Přestavba nebo rekonstrukce jsou práce, které se promítají do plánu bytu BTI. Například, když se objeví další prostory a změní se jejich funkční účel:

• když se v bytě objeví šatny nebo je jedna místnost rozdělena na dvě nebo více;
• když se kuchyně přesune z původního umístění do chodby nebo spíže;
• při demolici okenního parapetu mezi lodžií a pokojem a instalaci francouzských dveří;
• když se plocha koupelny rozšiřuje posunutím dveří nebo je vytvořen nový otvor v příčce nebo nosné stěně;
• při kombinaci pokojů – koupelna a WC, kuchyň a obývací pokoj.

To je jen malá část práce, kterou je třeba koordinovat, a všechny změny musí být zaznamenány v ZISZ na plánu bytu.

Existují rekonstrukce, které ponechávají plán bytu beze změny, a to nebude považováno za přestavbu. Může se zdát, že děláte seriózní rozsáhlou rekonstrukci, ale ve skutečnosti k ní nepotřebujete získat povolení, stejně jako nepotřebujete připravovat projektovou dokumentaci, měnit plán ZISZ, platit státní poplatky a čekat na povolení. Můžete jednoduše provést opravy, aniž byste kontaktovali jakékoli úřady.

Kritéria, podle kterých lze chápat, že koordinace s Moskevským bytovým inspektorátem není nutná:

• příčky uvnitř bytu zůstávají na svém místě;
• dveřní a okenní otvory se nepřenášejí;
• samotné dveře zůstávají tam, kde jsou stanoveny v plánu ZISZ;
• design podlahy se nemění;
• instalatérství, potrubí, plynovody – vše zůstává na svém místě.

Plán bytu ukazuje, kde jsou umístěny dveře, jaké dveře jsou instalovány – pantové nebo posuvné. Pokud jsou otočné dveře demontovány a jsou instalovány posuvné dveře, jedná se o přestavbu. Pokud vyměníte dveře za jiné podobné, i když se otevírají opačným směrem, nebude se jednat o přestavbu, protože se na plánu nic nezmění.

Příklady prací, které není třeba schvalovat:

• výměna elektrického vedení, když je třeba poklepat na stěny;
• pokládka nových trubek pro koupelnu;
• vyrovnání stěn pro malování nebo tapety;
• montáž nových dveří;
• výměna oken;
• výměna vany, WC, umyvadla, umyvadla;
• dokončení místnosti – malování stěn, výměna tapet a stropních krytin.

To vše se nepovažuje za přestavbu a nevyžaduje souhlas ani v případě, že si majitel bytu přeje. Pokud předložíte dokumenty Moskevskému bytovému inspektorátu se žádostí o vydání povolení pro takovou práci, odmítne. V souladu s nařízením moskevské vlády č. 508-PP se povolení v zásadě nevydává na práce, které nezahrnují změny plánu ZISZ.

Pokud jste na pochybách, zda je potřeba vaši opravu legalizovat, napište nám seznam navrhovaných prací. Naše konzultace je zdarma. Řekneme vám, co přesně můžete dělat bez povolení a na co je potřebujete získat:

Zeptejte se odborníka na whatsapp

Ahoj! Můžete se mě zeptat na jakoukoli otázku, která vás zajímá v WhatsApp.

Nechte si poradit od odborníka nebo nám zašlete potřebné podklady k předběžnému posouzení.

Позвоните нам

Oblíbeným materiálem pro netrvalé příčky jsou levné a snadno instalovatelné sádrokartonové desky. Před přestavbou vašeho domova je však třeba zjistit, zda je výstavba sádrokartonové příčky považována za sanaci a zda je nutné získat povolení k instalaci takových příček.

Je sádrokartonová příčka přestavbou?

Hlavním znakem přepážek z plechového sádrokartonu je jejich nízká hmotnost, takže nevytvářejí velké zvýšení zatížení podlah. Příčky GKL jsou ohnivzdorné a mají hladký a rovný povrch. Poslední jmenovaná funkce usnadňuje malování stěny nebo její pokrytí tapetou. Tyto výhody umožnily, aby se sádrokarton stal jedním z nejoblíbenějších materiálů pro příčky.

Zda bude montáž sádrokartonové příčky přestavbou či nikoliv, se určuje v závislosti na jejím provedení.

Pokud se nová stěna žádným způsobem nedotýká hlavních podlah a nezvyšuje jejich zatížení, lze její stavbu klasifikovat jako opravné nebo rekonstrukční práce. Není potřeba žádné povolení k instalaci. Ale než začnete s opravami, musíte nezávisle zjistit všechny nuance kodexu bydlení a SNiP nebo požádat o radu specialisty. Je pravděpodobné, že ve vašem případě budete muset provést změny v technickém pasu a koordinovat je s dozorovými orgány.

Vlastnosti moderní přestavby nemovitostí

Sanace znamená provedení úprav konstrukčních prvků bytu nebo domu. Od rekonstrukce se liší tím, že druhá možnost se týká převodu nebo výměny vodovodního zařízení a komunikačních sítí.

Sanace se provádí podle předem dohodnutého náčrtu nebo projektu.

Je možné jej vyrobit podle náčrtu, pokud se předpokládá:

• zcela nebo částečně demontovat netrvalé stěny;
• vytvořit nové otvory v příčkách nebo zašít stávající;
• instalujte přepážky, pokud nepřetěžují nosnou desku.

Provedení sanace podle projektu předpokládá provedení závažnějších úprav. Mohou to být:

• vytvoření otvorů v nosných stěnách, včetně mezibytových (při kombinaci obytných prostor na podlaze);
• konstrukce schodišť a otvorů ve stropech;
• instalace příček, které zvyšují zatížení podlahových desek;
• změna konfigurace podlahy.

Výhodou transformace podle náčrtu je, že můžete provést změny v technickém plánu kontaktováním ZISZ. Pro návrhářské práce musíte kontaktovat odborníky ve specializovaných organizacích.

Můžeme dojít k závěru, že instalace přepážky ze sádrokartonových desek, která mění prostor bytu, bude přestavbou.

Pokud konstrukce sádrokartonové konstrukce nezvyšuje zatížení podlah, pak bude s největší pravděpodobností stačit náčrt. Před přestavbou však budete muset vytvořit projekt, pokud je sádrokartonová příčka namontována z několika vrstev nebo má složitou konfiguraci.

Mezi příčkové prvky, které nevyžadují schválení, patří snad jen drobné konstrukce ze sádrokartonových desek, které lze v případě potřeby snadno rozebrat, přesunout a smontovat na jiném místě.

Mezi oddíly tohoto typu patří:

• barový pult v kuchyni nebo jídelně;
• oblouk, který rozděluje dlouhou lodžii;
• římsa vymezující obývací pokoj;
• obrazně řešené čelo postele, které tvoří výklenek.

Rovněž demontáž sádrokartonové příčky nebo sádrokartonové skříně nebude zahrnuta do sanačních prací, pokud provedení není uvedeno v technickém a katastrálním pasu.

Zda je zakrytí stávajících stěn sádrokartonem nebo demontáž tohoto obkladu považována za opravu, je kontroverzní otázka. Ve většině případů není třeba nic domlouvat. Pokud se však další vrstvy ukážou jako těžké nebo výrazně zmenšují velikost místnosti, mohou být opravy tohoto typu klasifikovány jako sanace.

Důležitá je také správná fixace plechů ke stěně. Podle technologie je nutné zkonstruovat opláštění z kovového profilu. Obkládání stěn ze sádrokartonu bez rámu je zakázáno.

Pokud se objeví kontroverzní problém, mohou specialisté dozorového úřadu zkontrolovat kvalitu opláštění pomocí detektoru výztuže. Pomocí takového zařízení je snadné přesně určit, jak byly listy namontovány. Pokud není rámeček, bude třeba veškerou práci předělat.

Kvalitu vztyčené sádrokartonové přepážky zkontroluje také výběrová komise, která vydá osvědčení o dokončení sanace. Změny technického plánu a dokumentace Rosreestr jsou možné pouze po odborné přejímce.

Abyste neztráceli čas a peníze na přestavbu, musíte znát základní pravidla pro stavbu sádrokartonových příček. Jsou namontovány takto:

1. Označte stropy, stěny a podlahy pomocí vodováhy a olovnice. Poté jsou podél značek nakresleny přímé čáry nezbytné pro následnou instalaci kovového rámu. Vodicí prvky musí být vyrovnány, aby se zabránilo deformaci konstrukce.
2. Abyste předešli problémům s upevněním kovového rámu v rozích, seřízněte okraje vodícího profilu tak, aby se dal ohnout do pravého úhlu. Poté je díl instalován na podlahu a poté přenesen na stěnu pod úhlem 90 stupňů. Prvky se montují ve spojích stěn a stropů stejným způsobem.
3. Vodítka jsou zajištěna hmoždinkovými hřebíky. Pokud se instalace provádí na betonový základ, použijte vrtací kladivo. Výsledkem je obdélníková konstrukce, která je základem kovového rámu.
4. Rohové spoje rámu jsou spojeny dohromady, aby se zabránilo ohýbání dílů. K tomu je každý roh na obou stranách vodítek dvakrát nebo třikrát řezán pomocí speciálních kleští. Pokud není fréza, spojení se provádí pomocí malých kovových šroubů s lisovací podložkou.
5. Pro zpevnění základny rámu se do něj vkládají stojany v krocích po 0,6 m.
6. Nainstalujte horizontální propojky, které dodají konstrukci spolehlivost, a upevněte je mezi profily stojanu pomocí frézy nebo malých samořezných šroubů. Pro usnadnění instalace je třeba oříznout vodorovné profily.

Pokud jsou v zónovacím prvku potřebné malé otvory, jsou vytvořeny při konstrukci rámu. Pro následné obložení sádrokartonem zevnitř je namontováno několik dalších profilů.

Při vytváření dveřního otvoru ve vymezovací konstrukci bude nutné zvýšit tuhost této části základny rámu. Pro tyto účely použijte dřevěný trám o takové tloušťce, aby těsně zapadl do profilu. Nebo dva zesílené profily vložené do sebe.

Pokud plánujete postavit strukturu složitého tvaru, je lepší kontaktovat specialisty, kteří vydají dokument potvrzující dokončení opravy, a pokud se vyskytnou problémy, vypořádají se s nimi.

Dokumenty pro registraci sanace

Pokud se instalace sádrokartonové příčky přece jen týká přestavby, musíte získat povolení k její stavbě.

Chcete-li to provést, musíte shromáždit sadu dokumentů:

• aplikace podle státní normy;
• certifikát od společnosti Rosreestr k potvrzení vlastnictví;
• technický pas (v případě potřeby s poznámkami náčrtu v ZISZ);
• písemný souhlas všech přihlášených v bytě.

V případě složitých změn v prostoru bude vyžadován projekt přestavby. Lze jej objednat u licencovaného úřadu. Je-li bytový fond klasifikován jako kulturní nebo historické dědictví, bude vyžadováno povolení od orgánů územního plánování a architektury. Pokud je plánována přestavba v nebytových prostorách, bude v souladu se zákonem vyžadováno potvrzení o založení LLC nebo jednotlivého podnikatele.

Po shromáždění všech těchto dokumentů a sepsání žádosti o povolení k přestavbě je třeba kontaktovat MFC, bytový inspektorát nebo odbor místní správy zabývající se bytovou problematikou. V Moskvě budou dokumenty přijímány službou jediného okna na Moskevském bytovém inspektorátu.

Na rozhodnutí nebudete muset čekat déle než 45 dní. Autorizovaná osoba musí do dvou dnů ode dne podání žádosti vydat doklad potvrzující přijetí žádosti o schválení.

V případě zamítnutí proveďte změny v projektu a po třech měsících podejte novou žádost. Zároveň požádat o přezkoumání předchozího rozhodnutí. Pokud znovu obdržíte zamítnutí přestavby bez zjevných důvodů, můžete jej napadnout u soudu.

Etapy legalizace sanace

V některých případech musí být legalizace přestavby provedena až po jejím dokončení. To se může stát například v případě, že v nedávno zakoupeném domě již byla postavena další zeď. Pokud nedojde k závažnému porušení předpisů, může být nelegální oddíl legalizován. Začněte shromažďováním dokumentů, které prokazují, že změny neporušují zájmy obyvatel domu a jsou provedeny v souladu se stavebními a hygienickými normami.

Před sběrem podkladů je nutné posoudit možnost navrhované přestavby. Následující přeměny nejsou zákonem povoleny:

• zmenšení obytné plochy o více než 25 procent;
• demolice hlavních zdí;
• propojení pokoje a kuchyně v jednopokojovém plynofikovaném bytě;
• instalace vytápěné podlahy odvodem tepla ze společné topné stoupačky;
• rozšíření lodžie kvůli ploše obývacího pokoje;
• přemístění vstupů a výstupů potrubí v koupelnách a kuchyních.

Vzhledem k tomu, že instalace nebo demontáž sádrokartonových příček není v tomto seznamu zahrnuta, s největší pravděpodobností proces legalizace nezpůsobí potíže. Pokud je prvek zónování světlý, lze jej v ZISZ uznat jako legální, jednoduše uvedením změn v technickém plánu. Poté je třeba kontaktovat inspektorát bydlení nebo příslušný správní odbor. Pokud nedojde k žádným porušením, bude vám vydán nový katastrální pas a BTI vydá technický pas se změnami.

Pokud ale dojde k závažným změnám v obytném prostoru, a to i přes sádrokartonové desky, lze přestavbu legalizovat pouze prostřednictvím soudu. Chcete-li to provést, shromážděte dokumenty podle výše uvedeného seznamu, abyste získali povolení pro sanační práce. Dále budete potřebovat závěr ze stavebně technické prohlídky potvrzující splnění požárních, hygienických a stavebních norem.

Odpovědnost za neoprávněnou přestavbu bydlení

Pokud byl pokoj nebo byt předělán nelegálně, stavba sádrokartonové příčky s sebou nese správní sankce. Majitel nemovitosti, který provede přestavbu bez povolení a nelegalizuje ji, se vystavuje sankcím. Pokuta je od 2000 do 2500 rublů.

Bydlení, ve kterém byla provedena nezákonná přeměna, nelze dát k prodeji, výměně, darování nebo dědictví, dokud nebude přestavba legalizována.

Pokud je zjištěna skutečnost, že došlo k neoprávněné rekonstrukci, mají odborníci z bytové inspekce právo požadovat od majitele formou objednávky s jasným termínem, aby dal prostor vzhled, který odpovídá technickému pasu. To znamená, že demontujte prvek, který byl nainstalován. V případě nedodržení se věc dostane k soudu, podle kterého může být byt či dům prodán v dražbě.

V souladu s bytovým zákoníkem musí být případná rekonstrukce promítnuta do technické dokumentace k bytu. Změny zaznamenávají specialisté na ZISZ při měření. Na základě jejich závěru je vypracován nový technický pas a informace jsou registrovány v Rosreestr. Poté se sádrokartonový zónový prvek oficiálně stane součástí bytu a nebude považován za nezákonný.