Je celý topný systém považován za společný majetek?
Nejvyšší soud Ruské federace se stavem topného systému zabýval již před více než 10 lety, ale stále se objevují otázky a šíří se mylné představy. Někteří například tvrdí, že baterie nebo individuální měřič tepla je vždy společným majetkem. Jiní naopak považují baterie za výhradně osobní majetek.
Systém vytápění v Pravidlech údržby společné nemovitosti č. 491
Společný majetek zahrnuje strojní, elektrické, sanitární a jiné zařízení včetně konstrukcí a (nebo) jiného zařízení určeného k zajištění nerušeného přístupu osob se zdravotním postižením do prostor bytového domu (dále jen zařízení pro osoby se zdravotním postižením a jiné nízké – skupiny mobility), umístěné v bytovém domě mimo areál nebo uvnitř areálu a obsluhující více než jeden bytový a (nebo) nebytový prostor (byt) (pod. „e“ bod 2 Pravidel).
Součástí společného majetku je vnitrodomový topný systém, který se skládá ze stoupaček, topných těles, regulačních a uzavíracích armatur, zařízení pro společné měření tepelné energie (společného domu) a dalších zařízení umístěných na těchto sítích (článek 6 Pravidel ).
Postavení Nejvyššího soudu Ruské federace
Nejvyšší soud Ruské federace na žádost dvou vlastníků prověřil zákonnost tohoto ustanovení (rozsudek ze dne 24. listopadu 2009 č. KAS09 – 547).
Spotřebitelům se zdálo, že kontroverzní klauzule zahrnovala baterie jako součást společného vlastnictví:
“Topeniště umístěná v bytě majitele jsou individualizovaná a slouží jedné konkrétní místnosti, a proto je nelze klasifikovat jako společné vlastnictví bytového domu.”
Nejvyšší soud Ruské federace odmítl uznat klauzuli pravidel jako nezákonnou s vysvětlením:
zařízení umístěné v bytovém domě lze zařadit do společného majetku, pokud slouží více bytovým nebo nebytovým prostorům a bod 6 Pravidel tomu neodporuje;
společný majetek zahrnuje strojní, elektrické, sanitární a jiné zařízení umístěné v bytovém domě mimo areál nebo uvnitř objektu a obsluhující více než jeden bytový a (nebo) nebytový prostor (byt) (odst. 2 písm. „e“ Pravidel). );
pro srovnání – podle bodu 5 Pravidel společný majetek zahrnuje vnitropodnikové inženýrské systémy zásobování studenou a teplou vodou a zásobování plynem, sestávající ze stoupaček, odboček ze stoupaček k prvnímu odpojovacímu zařízení umístěnému na odbočkách od stoupaček , určená odpojovací zařízení, sběrná (společná) zařízení pro studenou a teplou vodu, první uzavírací a regulační armatury na větvích vnitrobytových rozvodů ze stoupaček, jakož i mechanická, elektrická, sanitární a jiná zařízení umístěná na těchto sítích;
soud poté, co analyzoval ustanovení odstavce 6 Řádu ve spojení s odstavci. „d“ bod 2 a bod 5 těchto Pravidel dospěl ke správnému závěru, že do společné nemovitosti patří pouze ta topná tělesa otopné soustavy (radiátory), která obsluhují více než jeden byt (umístěná mimo byty na schodištích, v suterénech). atd.).
Majitelé byli tak nespokojeni s tímto výkladem nižšího orgánu, že představenstvo bylo nuceno opakovat:
„Je legitimní, aby soud došel k závěru, že systémový výklad bodu 6 Pravidel neodůvodňuje závěr, že topná tělesa vlastní topné soustavy sloužící pouze jednomu bytu jsou zahrnuta do společného jmění vlastníků. bytového domu. Argumentace v kasační stížnosti o nejednoznačnosti a nejednoznačnosti výkladu bodu 6 řádu je v rozporu s obsahem rozhodnutí soudu.“
Stanovisko Ministerstva výstavby Ruské federace
Ministerstvo výstavby Ruska v dopise ze dne 1. dubna 2016 č. 9506-ACh/04 citovalo bod z Pravidel pro údržbu společného majetku a stanovisko Nejvyššího soudu Ruské federace:
vnitrodomový topný systém je soubor stoupaček, topných těles, regulačních a uzavíracích armatur, hromadného (obecného domu) měřiče tepelné energie, jakož i dalších zařízení umístěných na těchto sítích;
zařízení lze zařadit do společného majetku pouze tehdy, slouží-li více bytovým nebo nebytovým prostorům;
součástí společné nemovitosti jsou topná tělesa otopné soustavy (radiátory), která obsluhují více bytových prostor, včetně těch, která nemají uzavírací zařízení (uzavírací armatury) umístěné na odbočkách ze stoupaček vnitrodomového otopného systému umístěné uvnitř apartmánů;
topná tělesa (radiátory) vnitrodomového otopného systému obsluhujícího pouze jeden byt, včetně těch s uzavíracími zařízeními (uzavírací armatury), jejichž užíváním nedojde k porušení práv a oprávněných zájmů ostatních vlastníků, nejsou součástí společného majetku.
Ministerstvo výstavby Ruské federace navíc poznamenalo, že složení společného majetku si mohou určit vlastníci sami, a to i jako základní podmínku smlouvy o správě.
Příklady ze soudní praxe
Usnesení Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 06.06.2016. 91. 16 č. 1-ADXNUMX – XNUMX.
Řídící organizace nemohla napadnout stíhání podle části 1 čl. 19.5 zákoníku o správních deliktech Ruské federace za nedodržení příkazu k odstranění porušení instalací topných radiátorů na úkor finančních prostředků vybraných na údržbu a opravy společného majetku.
Pro stanovení možnosti klasifikace topných prvků topného systému (radiátorů) jako společného majetku je nezbytnou podmínkou přítomnost nebo absence odpojovacích zařízení na takových prvcích.
Bylo zjištěno, že v otopném systému v bytě majitele nebyla žádná uzavírací zařízení, topné radiátory byly demontovány řídící organizací z důvodu poruchy a na místě demontáže byly instalovány uzavírací ventily.
Za těchto okolností jsou otopná tělesa součástí obecného tepelného zařízení bytového domu, a proto je příkaz správního orgánu k instalaci otopných těles na úkor prostředků inkasovaných na údržbu a opravy společného majetku uznán jako zákonný.
Instalace uzavíracích armatur ihned po demontáži otopných těles nesvědčí o tom, že tato topná tělesa již nejsou součástí obecného topného zařízení bytového domu.
Rozhodnutí sedmého kasačního soudu obecné příslušnosti č. 88 – 3728/2021
Majitel z Jekatěrinburgu byl obviněn z náhrady škody za zaplavení sousedů žijících pod ním. Obžalovaný se domníval, že za nefunkčnost topného systému nenese odpovědnost, ale soud stížnost zamítl:
„příčinami netěsností byla nefunkčnost elektroinstalačního T-kusu otopného systému bytu, elektroinstalační T-kus a trubky jsou umístěny na topném systému za uzavíracím ventilem, vodním filtrem a individuálním měřičem tepla, topný systém v byt po vypínacím zařízení je majetkem vlastníka bytu a nepatří do společného jmění, neboť slouží pouze bytu.”
Rozhodnutí III. kasačního soudu obecné příslušnosti č. 88 – 12689/2023
Majitelé zavázali správcovskou organizaci k výměně radiátorů topení v jejich bytě.
UO se snažil odkázat na skutečnost, že radiátory patří do osobního vlastnictví žalobců, ale soudy tento argument odmítly:
„Otopná zařízení umístěná uvnitř bytu lze v rozporu s argumentací kasační stížnosti považovat za obsluhující pouze jednu místnost pouze v případě, že jsou zde uzamykací zařízení, přičemž skutečnost, že otopná tělesa v bytě žalobců neměla v době trvání uzamykacího zařízení uzamykací zařízení. právně významné období nebylo žalovaným zpochybněno a je potvrzeno materiály případu “
Je zvláštní, že o něco dříve sama stejná správcovská organizace podala žalobu na tytéž vlastníky požadující přístup ke kontrole společného majetku a případ vyhrála. Toto rozhodnutí ovlivnilo i závěry soudů, neboť příslušnost baterií do společného jmění byla zjištěna již dříve.
Usnesení Rozhodčího soudu okresu Volha ve věci A57 – 18718/2023
V Saratovské oblasti zaplatila PJSC IC “Rosgosstrakh” majiteli D. pojistnou náhradu v souvislosti se zaplavením bytu (sousedovi praskla baterie nahoře) – 37 535 rublů a poté se obrátila na soud, aby tuto částku vymohla od vedení. společnosti formou subrogace.
Soudy prvního i odvolacího stupně žalobě vyhověly.
Předpokládalo se, že škoda byla způsobena nesprávnou údržbou společného majetku objektu, jehož součástí byl i systém vytápění domu včetně jeho prvku jako je baterie. Povodňová zpráva neobsahuje žádné informace o oblasti prasklého radiátoru, důvodu odtlakování baterie a o tom, v jaké oblasti odpovědnosti je příčinou havárie.
Argumenty UO o přítomnosti uzamykacího zařízení, obslužném radiátoru pouze pro jeden byt a odpovědnosti vlastníka za údržbu baterie byly zamítnuty s odkazem na čl. 290 Občanského zákoníku Ruské federace, čl. 36 bytového zákoníku Ruské federace a článek 6 Pravidel pro údržbu společného majetku č. 491 (všechny se týkají složení společného majetku).
Rozhodčí soud okresu Volha poslal případ k novému procesu.
Soudy nižších stupňů nezjistily všechny okolnosti případu, a to: přítomnost/nepřítomnost uzavíracích zařízení na topném systému v bytě; že topný systém patří do společného majetku; první odpojovací zařízení (pokud taková zařízení ještě existují) a umístění průrazu v topném systému, aby se vymezila oblast provozní odpovědnosti správcovské společnosti a vlastníka, uvádí Zprávy o bydlení a komunálních službách.
Pole ( [ID] => 5428 [IBLOCK_ID] => 2 [NAV_CACHED_DATA] => [NAME] => Je celý systém vytápění součástí společné vlastnosti [IBLOCK_SECTION_ID] => 109 [IBLOCK] => Pole ( [ID] => 2 [~ID] => 2 [TIMESTAMP_X] => 10 08 2021 12:21 [~TIMESTAMP_X] => 10 08 2021 12:21 [IBLOCK_TYPE_ID] => novinky [~IBLOCK_TYPE_ID] => novinky [LID] => s1 [~LID] => s1 [KÓD] => novinky [ ~CODE] => novinky [API_CODE] => [~API_CODE] => [NAME] => Zprávy [~NAME] => Zprávy [AKTIVNÍ] => Y [~AKTIVNÍ] => Y [SORT] => 500 [~SORT] => 500 [LIST_PAGE_URL] => /news/ [~LIST_PAGE_URL] => /news/ [DETAIL_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/news/#SECTION_CODE#/#CODE#/ [~DETAIL_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/news/#SECTION_CODE#/#CODE#/ [SECTION_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/news/#CODE#/ [ ~SECTION_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/news/#CODE#/ [CANONICAL_PAGE_URL] => [~CANONICAL_PAGE_URL] => [PICTURE] => [~PICTURE] => [DESCRIPTION] => [~DESCRIPTION] => [DESCRIPTION_TYPE] => text [ ~DESCRIPTION_TYPE] => text [RSS_TTL] => 24 [~RSS_TTL] => 24 [RSS_ACTIVE] => Y [~RSS_ACTIVE] => Y [RSS_FILE_ACTIVE] => N [~RSS_FILE_ACTIVE] => N [RSS_FILE_LIMIT] => 0 [~RSS_FILE_LIMIT] => 0 [RSS_FILE_DAYS] > 0 [~RSS_FILE_DAYS] => 0 [RSS_YANDEX_ACTIVE] => N [~RSS_YANDEX_ACTIVE] => N [XML_ID] => infoportal_news_s1 [~XML_ID] => infoportal_news_s1 [TMP_ID] => 24780e23118b5ef398dd32802c =MP~TMP 5e7b1ef24780d23118f5cc398c32802d [INDEX_ELEMENT] => Y [~INDEX_ELEMENT] => Y [INDEX_SECTION] => N [~INDEX_SECTION] => N [WORKFLOW] => N [~WORKFLOW] => N [~BIZ]PROC => N [SECTION_CHOOSER] => L [~SECTION_CHOOSER] => L [LIST_MODE] => [~LIST_MODE] => [RIGHTS_MODE] => S [~RIGHTS_MODE] => S [SECTION_PROPERTY] => [~SECTION_PROPERTY] => [PROPERTY_INDEX ] => [~INDEX PROPERTY] => [VERZE] => 5 [~VERZE] => 7 [LAST_CONV_ELEMENT] => 1 [~LAST_CONV_ELEMENT] => 1 [SOCNET_GROUP_ID] => [~SOCNET_GROUP_ID] => [EDIT_FILE_BEFORE] => [~EDIT_FILE_BEFORE_LE] => [EDITTERFILE ] => [~EDIT_FILE_AFTER] => [SECTIONS_NAME] => Sekce [~SECTIONS_NAME] => Sekce [SECTION_NAME] => Sekce [~SECTION_NAME] => Sekce [ELEMENTS_NAME] => Novinky [~ELEMENTS_NAME] => Novinky [ELEMENT_NAME] => Zprávy [~ELEMENT_NAME] => Zprávy [REST_ON] => N [~REST_ON] => N [EXTERNAL_ID] => infoportal_news_s1 [~EXTERNAL_ID] => infoportal_news_s0 [LANG_DIR] => / [~LANG_DIR] => / [SERVER_NAME] => mos-avs.ru [ ~SERVER_NAME] => mos-avs.ru ) [LIST_PAGE_URL] => /news/ [~LIST_PAGE_URL] => /news/ [SECTION_URL] => [SECTION] => Pole ( [PATH] => Pole ( ) ) [IPROPERTY_VALUES] => Pole ( ) [TIMESTAMP_X] = > 0 1 1 13:08 [META_TAGS] => Pole ( [TITLE] => Je celý topný systém součástí společného majetku [BROWSER_TITLE] => Je celý topný systém součástí společného majetku [KEYWORDS] => [DESCRIPTION] => ) )