Malé, ale vaše vlastní: co potřebujete vědět, než si koupíte studio | RBC Real Estate

Malé studiové byty pevně zaujaly své místo na trhu i v dispozicích bytů moderních novostaveb. Obvykle tvoří malou část z celkového počtu bytů v domě, protože pro svou velmi skromnou velikost nejsou vhodné pro většinu průměrných rodin. Studia však mají díky nízkým cenám své stálé publikum. Požádali jsme realitní makléře, aby nám řekli, jaké ateliéry jsou aktuálně na trhu v regionu hlavního města, jak se orientovat v cenách a jak vybrat správnou velikost a dispoziční řešení takového bytu.

Cenově nejvýhodnější nabídky

Studia jsou cenově nejvýhodnější možnosti na trhu s bydlením. V průměru bude studio v sériově vyráběné nové budově v hlavním městě stát 4,7 milionu rublů, minimální rozpočet na nákup je 3,22 milionu rublů, maximum je 7,7 milionu rublů. „Nízké náklady na studia jsou způsobeny pouze jejich malou rozlohou,“ vysvětluje Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka společnosti Metrium. — Pokud se podíváte na cenu jednoho metru čtverečního, ukáže se, že je vyšší než cena vícepokojových bytů. Například průměrné náklady na 1 m187,5. m ve studiu se rovná 158,0 tisíc rublů v masovém segmentu a ve vícepokojových bytech ve stejné třídě – 1 tisíc rublů. Na trhu s nemovitostmi platí hlavní pravidlo cenotvorby: čím menší je plocha bytu, tím dražší je za metr čtvereční. Proto se mnoho vývojářů zajímá o navrhování studií a jednopokojových bytů, protože v tomto případě náklady na XNUMX mXNUMX. m vyjde dráž, ale zisk je vyšší.“

V moskevské oblasti je to levnější

Náklady na studia v moskevské oblasti jsou jeden a půl až dvakrát nižší než v Moskvě (i když nebereme v úvahu výhradně vzdálené oblasti). Podle Metrium v ​​moskevské oblasti najdete studia za méně než 1 milion rublů. Například studio bez povrchové úpravy o rozloze 17,94 m888. mv rezidenčním komplexu “Chekhovskiy Posad” v Čechově bude stát pouze 24 tisíc rublů. Garsonky 25 m1,18 mají stejnou cenu. mv rezidenčním komplexu “Vostochny” ve Zvenigorodu. V rezidenčním komplexu “Lukino-Varino” v obci Sverdlovsk, studio o rozloze XNUMX mXNUMX. m bude stát XNUMX milionu rublů.

Optimální velikost ateliéru je cca 23–27 m19. m. Z toho kuchyň-obývací pokoj by měl zabírat asi 23–3,5 metrů čtverečních. Plocha koupelny v kombinaci s toaletou by neměla být menší než 4–25,1 m18,5. m Průměrná plocha studií v Moskvě je 19 m16. m – tedy v zásadě odpovídá optimální velikosti. Existují ale i menší studia – jsou samozřejmě levnější. Nejmenší studia v nových budovách ve Staré Moskvě mají rozlohu 17–XNUMX mXNUMX. m (např. některé jsou v projektu „Level Amurskaya“). Ale existují i ​​velmi malé – XNUMX-XNUMX mXNUMX. m. Nyní je lze nalézt v bytových projektech v Moskevské oblasti nebo ve starých hranicích Moskvy, ale v bytových komplexech. Například nejkompaktnější byty se nyní prodávají v rezidenčním komplexu Cleverland.

„V některých projektech 33 m32. m je plnohodnotný jednopokojový byt, zatímco v jiných to může být studio. Často se v cenících nebo prohlášeních o projektech zvlášť neuvažují studia a jednopokojové byty. Proto se pro dělení často používá hranice XNUMX mXNUMX. m: objekty s menší plochou jsou ateliéry, s větší plochou jsou byty. Ale toto rozdělení je samozřejmě velmi podmíněné,“ poznamenává Dmitrij Taganov, vedoucí analytického centra společnosti Inkom-Real Estate.

“Kvazi-studia” nejsou samostatné apartmány

Dnes trh nabízí tzv. „quasi-studia“, což ve skutečnosti nejsou samostatné byty. Jak vysvětlil makléř realitní kanceláře Century 21 Panorama Realty Konstantin Lamin, jedná se o prostory v běžných bytech bytových domů zpravidla v prvních patrech. Ve skutečnosti jsou v tomto případě studia vybavena v obytných místnostech bytu instalací kuchyňských a koupelnových prostor. „Tyto nemovitosti jsou nabízeny k prodeji jako podíl na právu společného vlastnictví bytů se všemi z toho vyplývajícími zákonnými znaky vlastnictví, užívání a nakládání,“ upozorňuje odborník.

Důležitá je různorodá dispozice bytu

Realitní kanceláře nedoporučují kupovat dům, ve kterém je až 15–25 % nabídky věnováno ateliérům. Tento přístup developera k plánování bytů nakonec povede k banálnímu přelidnění a v důsledku toho k pravidelným frontám u výtahu, nedostatku parkovacích míst ve dvoře a dalším nepříjemnostem, věří Maria Litinetskaya. Je žádoucí, aby na patře nebylo více než šest až osm bytů.

Studia jsou vhodná k pronájmu

Garsonky jsou rozměrově menší než jednopokojové byty a lze je pořídit i za nižší cenu. Ale nájemné v nich je docela srovnatelné s cenami v jednopokojových bytech. To znamená, že majitel rychleji vrátí vložené prostředky a začne vydělávat. Díky tomu jsou studia ideální pro pasivní příjem z pronájmu, protože se platí rychleji. Pokud se předpokládá, že studio bude výhradně pronajaté, je lepší koupit nemovitost s dokončením od developera, protože nezávislé opravy budou stát nejméně o třetinu více, radí odborníci. V tomto případě má také smysl věnovat pozornost studiím v bytových komplexech – rozpočet na pořízení je o 5-10% nižší než v bytovém domě a skutečnost, že se nemůžete zaregistrovat v prostorách, nemá vliv na výši pronájmu.

Optimální rozložení a výška

Výběr rozvržení studia vyžaduje zvláštní pozornost, protože kupující stojí před úkolem vymáčknout maximum z 22–26 mXNUMX. m. „Je lepší odmítnout nákup „vagonů“ – podlouhlých studií, ve kterých vzdálenost mezi protilehlými stěnami neumožňuje například umístit rozkládací pohovku, aby vedle ní byl prostor pro průchod. Nejvýhodnější variantou je ateliér se dvěma okny, tvarově co nejblíže čtverci. S tímto uspořádáním můžete rozdělit jeden prostor příčkou a získat dvě místnosti,“ radí Maria Litinetskaya.

Odborníci také doporučují vybrat si byt s vysokými stropy. V tomto případě si můžete v ateliéru udělat pódium (například na spaní), které nejen zvýrazní zóny v bytě, ale poslouží i jako úložný prostor. A pokud to výška stropu dovolí, můžete v bytě uspořádat druhou úroveň nebo velký mezanin. Při výběru studia byste měli také věnovat pozornost přítomnosti skladovacích prostor v domě nebo na podlaze – pomohou nezaplnit již tak kompaktní prostory mimosezónními věcmi. „Ateliéry jsou typicky byty s jedním oknem a nedostatkem úložného prostoru. Věnujte proto pozornost výhledu z okna – je lepší zvolit studio s oknem s výhledem do dvora, protože jedinou místností bude obývací pokoj i ložnice, radí Irina Dobrokhotová, předsedkyně představenstva společnosti Best-Novostroy. “Dalším plusem by byla přítomnost lodžie nebo balkonu – lze jej použít pro ukládání věcí nebo v některých případech v kombinaci s pokojem a rozšířit prostor.” Odborník také nedoporučuje kupovat garsonku, jejíž jedna ze stěn přiléhá k výtahové hale – v takových bytech je obvykle slyšet otevírání a zavírání výtahových dveří a u některých modelů je to doprovázeno i zvukovým signálem. Pokud ve standardních bytech kuchyně obvykle sousedí s výtahovými šachtami, pak ve studiovém bytě sousedí celý prostor a takové sousedství způsobí nepohodlí.

Vysoké náklady na nemovitosti v Bělorusku někdy nutí hledat dostupné způsoby, na které bude dostatek peněz. Pokud se nechcete stěhovat z města nebo sdílet pokoje, pak jedinou možností budou malé byty – možnost pro ty, kteří nemají dost peněz na plnohodnotný domov.

<strong>Definice</strong>

Malé byty jsou bydlení s mikroskopickými záběry. Takové obydlí zpravidla nemá samostatnou koupelnu, stojací vanu a plně vybavenou kuchyň. Každý metr čtvereční bude mít cenu zlata.

<strong>druhy</strong>

Pojem „malé byty“ běžně zahrnuje několik typů bydlení:

Z drtivé většiny novostaveb, které se objevily v posledním desetiletí, se zrodil nový typ bydlení – garsonka, kde je hlavním znakem absence vnitřních příček a stěn. Průměrná plocha je 28 metrů čtverečních.

Jedná se o přechodnou variantu mezi kolejemi a samostatnými jednopokojovými byty v domě. Průměrná plocha nepřesahuje 30 metrů čtverečních.

Tento typ bydlení byl většinou původně určen pro mladé rodiny, které se potřebovaly odstěhovat od rodičů.

Jedná se o dvoupokojový a převážně malometrážní jednopokojový byt v panelových nebo cihlových domech. Průměrná plocha jednopokojového bytu je 31 metrů čtverečních.

V ojedinělých případech lze v inzerátech najít třípokojové a dokonce i čtyřpokojové byty.

Podobné jako u malých rodinných domů, ale se dvěma funkcemi: přítomností sedací vany a výklenku místo obvyklé kuchyně. Průměrná plocha – 29 metrů čtverečních.

<strong>Výhody a nevýhody</strong>

Když uvažujete o malém bytě jako o budoucí koupi, měli byste se nejprve seznámit s potenciálními výhodami a nevýhodami transakce.

• Dostupné náklady na bydlení. Vzhledem k malé celkové ploše si malý byt mohou pořídit mladé rodiny a ti, kteří potřebují přechodné bydliště s ohledem na další zvětšení prostoru;
• Vysoká návratnost. Vzhledem k nižší investici je to vhodné možnost pronájmu;
• Žádný prostor navíc. Prvnímu bude minimální plocha 25 metrů čtverečních připadat podivná, pro druhého je to ale vhodný minimalismus, který stačí pro jednu osobu;
• Úspory za energie a budoucí opravy. Menší záběr bude výhodou, vzhledem k nižším účtům za energie. Zohledňujeme také potenciální úspory při nákupu stavebního materiálu a dokončení místností;
• Minimální čas strávený úklidem prostor.

Nezapomeňme na nevýhody:

• Vysoká cena za metr čtvereční. Může se to zdát překvapivé, ale malé byty se vyznačují levností celkové plochy, nikoli jednotlivého metru čtverečního. Mimochodem, průměrné náklady na metr čtvereční jsou 1850 XNUMX dolarů. Navíc se nejedná o novostavbu, ale o obyčejný starý dům postavený v minulém století. Na závěr koupit malý byt nebude to levné, je snazší hledat alternativní nabídky mezi plnohodnotnými možnostmi;
• Minimální počet nabídek. Pokud potřebujete najít konvenční dvoupokojový byt na sekundárním trhu, objeví se zpočátku několik desítek dostupných nabídek. V případě malých bytů jsou možnosti omezené;
• Vysoká spotřebitelská poptávka. I s přihlédnutím k vysokým nákladům na metr čtvereční je tento typ bydlení na trhu šíleně žádaný. Nevýhodou je, že potenciální kupec si nebude moci koupit malý byt levně, protože bude muset zpočátku počítat s potenciálním přeplatkem;
• Nedostatek volného místa pro velkou rodinu;
• Nepřátelští sousedé. Za zdmi žijí především lidé s „nízkou společenskou odpovědností“, proto budou muset neustále žít ve strachu;
• Žádný prostor pro hosty. Případné přenocování rodičů či přátel zpočátku kazí nedostatek volného místa;
• Žádný úložný prostor. Těm, kteří rádi skladují nepotřebné věci a oblečení, rychle dojdou volné metry čtvereční;
• Špatná zvuková izolace. Pokud byt nemá zpočátku rekonstrukci v evropském stylu, pak byste se měli připravit na další investice. V opačném případě se bude zdát, že stěny mezi sousedy prostě chybí;
• Pokud se jedná o malý jednopokojový byt ve staré budově, budete se na to muset zpočátku připravit nedostatek větších oprav a velký počet obyvatel poblíž výtahu.

<strong>Spotřebitelská poptávka</strong>

Malý byt je likvidní nemovitost, která je na trhu vždy žádaná z důvodu:

• Neustálý růst cen rezidenčních nemovitostí

Náklady na malé jednopokojové byty jsou až o 30 % nižší než náklady na plnohodnotnou variantu s celkovou plochou 35 metrů čtverečních.

Počet inzerátů na prodej malých bytů v jednotlivých regionech Běloruska lze spočítat na prstech jedné ruky.

V kombinaci s prvním bodem není divu, že poptávka kupujících po tomto typu bydlení je neustále vysoká.

Pro vlastní bydlení není nutné kupovat malý byt. Obvykle se jedná o vhodnou nabídku k dlouhodobému pronájmu.

Vzhledem k vysoké spotřebitelské poptávce a minimální investici do oprav můžete snadno vydělávat peníze dalším prodejem takové nemovitostia v krátké době.

<strong>Pro koho je koupě malého bytu vhodná?</strong>

Po zvážení vlastností, výhod a nevýhod bydlení dále analyzujeme kategorii občanů, pro které je nákup vhodný:

• Pro mladé rodiny – zohlednění celkových nákladů a možnosti žít odděleně od rodičů;
• Pro pronajímatele – z důvodu okamžité návratnosti a dostupných nákladů na nájemní bydlení;
• Pro nezadané – ti, kteří plánují žít trvale sami, aniž by si zvali hosty;
• Ploutve – pro ty, kteří chtějí vydělávat peníze přeprodejem nemovitosti. A vzhledem k vysoké poptávce spotřebitelů to bude snadné.

V ostatních případech doporučujeme koupit plnohodnotné jednopokojové byty, i když se zjevnými nevýhodami: v prvním patře, v panelovém domě nebo bez oprav.

<strong>Vyplatí se kupovat malý byt?</strong>

K pochopení skutečnosti, že lidé mají zájem o koupi malého bytu, stačí vzít v úvahu vysokou spotřebitelskou poptávku.

Samozřejmě, tento typ bydlení není vhodný pro každého, takže budete muset zpočátku myslet na klady, zápory a rizika trvalého pobytu. Stačí však zmínit, že si můžete koupit malý byt za podmíněných 30 tisíc dolarů a otázka automaticky zmizí, aniž by se vzaly v úvahu možné potíže v budoucnu.

Obecně lze říci, malý jednopokojový byt je vhodnou variantou pro ty, kteří hledají svůj první přechodný domov pro samostatné bydlení. Uvažovat o tomto typu bydlení dlouhodobě není nejlepší nápad, jelikož je lepší poohlédnout se po plnohodnotné alternativě za podobné peníze.