Přístavba podkroví k bytu: podmínky a kolaudační řízení | Blog společnosti Alkis

Situace: Plánuji předělat a pronajmout podkroví nad sebou. Dostanu za to 23 hlasů od vlastníků. Přístup do tohoto podkroví je v současné době možný pouze z bytu souseda, který je kategoricky proti tomu, abych ho pronajímal a ještě více ho zapsal do svého vlastnictví. (pokud by byl pro, dostal bych 100% hlasů „pro“; plánoval bych to zapsat do majetku, ne pronajímat nebo bezplatně užívat). Tento soused, využívající toho, že podkroví je přístupné pouze z jeho bytu, to považuje za svůj osobní „bonus“ a užívá je sám.

Otázka: Pro získání povolení na rekonstrukci podkroví a vypracování projektu bude nutný přístup do podkroví. Co máme dělat, když tomu tento soused brání, tedy nepustí nás do svého bytu, abychom se dostali na půdu?

Zobrazit plnou
15. září 2016, 07:29 , Victor, Kaliningrad
Odpovědi právníků
Světlana Anikeeva
Povídat si

Pokud vám přístup neposkytne, budete muset podat žalobu u soudu, abyste si takový přístup vynutili, a to na základě níže uvedeného.

Podle části 4 Čl. 17 bytového zákoníku Ruské federace se užívání obytných prostor provádí s přihlédnutím k dodržování práv a oprávněných zájmů občanů žijících v těchto obytných prostorech, sousedů, požadavků na požární bezpečnost, sanitárních a hygienických, ekologických a dalších požadavků zákona, jakož i v souladu s pravidly pro užívání obytných prostor schválenými vládou Ruské federace.
Na základě části 4 čl. 30 zákona o bydlení RF je vlastník obytného prostoru povinen udržovat prostory v řádném stavu, nedovolit s nimi špatné hospodaření, dodržovat práva a oprávněné zájmy sousedů, pravidla pro užívání obytných prostor, jakož i pravidla pro údržbu společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě.
Podle části 1 článku 290 občanského zákoníku Ruské federace vlastníci bytů v bytovém domě vlastní na základě společného spoluvlastnictví společné prostory domu, nosné konstrukce domu, mechanické, elektrické, vodovodní a jiné zařízení vně nebo uvnitř bytu, sloužící více než jednomu bytu.
Podle odstavce 1 části 1 článku 36 kodexu bydlení RF a pododst “a” str.2 Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 13.08.2006. č. 491 vlastníci prostor v bytovém domě vlastní na základě společného spoluvlastnictví společný majetek v bytovém domě, jehož součástí jsou prostory v domě, které nejsou součástí bytů a jsou určeny k obsluze více prostor v domě, včetně mezibytových schodišť, schodišť, výtahů, výtahových a jiných šachet, chodby, technická patra, půdní prostory, obslužné prostory v jednom domě, sklepy, jiné sklepy.
V souladu s částmi 2,3,4, 36, XNUMX článku XNUMX zákona o bydlení RF vlastníci prostor v bytovém domě vlastní, užívají a v mezích stanovených tímto zákoníkem a občanskými právními předpisy nakládají se společným majetkem v bytovém domě.

Jakmile rozhodnutí nabude právní moci, případ převezmou soudní vykonavatelé.

15. září 2016, 07:57
Světlana Anikeeva
Povídat si

Victore, bez ohledu na to, co kdokoli říká, stále se neobejdeme bez soudu. Pokud soused nechce, může ho donutit pouze soud.

Taťáno, měl bych k tomu krajně negativní postoj. Soud se ale i v tomto případě přikloní na stranu klienta. Tento dům je vícebytový dům, bez ohledu na to, jak se na něj díváte. Narušení nedotknutelnosti obydlí soudním rozhodnutím je však stále možné.

15. září 2016, 10:56
Tatiana Guseva
Právník, Kaliningrad
Povídat si

Ahoj Viktore. Pokud půda slouží pouze jednomu bytu, lze ji jen stěží nazvat společným majetkem v plném slova smyslu. Takové jsou znaky předválečných německých staveb. Může se zdát nespravedlivé, že půdu využívá pouze soused, ale stává se, že vzhledem k současným podmínkám ji lze užívat pouze přes byt jednoho vlastníka.

Na druhou stranu, pokud si myslíte, že výhradní užívání vašeho podkroví vaším sousedem je nespravedlivé, proč by vaše výhradní užívání stejného podkroví mělo být považováno za spravedlivé?

Není divu, že ostatní sousedé s využitím podkroví souhlasili. Stejně to nemůžou použít.

K pronájmu podkroví je navíc nutný 100% souhlas všech majitelů domu. A k získání povolení budete potřebovat nejen přístup do podkroví, ale souhlas všech majitelů domu. Jinak nebude možné nic formalizovat.

Nedotknutelnost bydlení je zaručena Ústavou Ruské federace Nikdo nemá právo vstupovat do cizího domu proti vůli majitele. Jedná se o natolik významné právo každého, že byla založena trestní odpovědnost za porušení nedotknutelnosti bydlení, proto se ani neřeší otázka, co dělat, když vás majitel nechce pustit do svého bytu. Pouze majitel může rozhodnout, koho dovnitř pustí a koho ne.

15. září 2016, 07:59
Tatiana Guseva
Právník, Kaliningrad
Povídat si

Světlano, neznáš zvláštnosti Kaliningradu. Mluvíme o malém činžovním domě, který si před válkou postavili obyvatelé Pruska. Tyto domy byly projektovány nejčastěji pro jednu rodinu. Po válce se z nich staly činžovní domy, k nimž byly přistavěny příčky. Půdy v takových domech nejsou společným majetkem. Vstup do ní je pouze z bytu. Zpravidla je zařizuje ten, kdo je vlastníkem bytu.

Navíc, jak si představujete soudní rozhodnutí, které by v rozporu s ústavním právem na nedotknutelnost obydlí najednou zavázalo majitele pustit sousedy do svého bytu jen proto, že si tam plánovali zřídit bydlení? To by bylo velmi zvláštní.

Neuvádějte lidi v omyl, proč se marně obracet k soudu? Pokud se bavíme o pořadí užívání, v prvé řadě soud vychází z již stanoveného pořadí užívání. A dopadlo to přesně tak. Vy jste samozřejmě citoval mnoho norem, ale nevzal jste v úvahu, že soud normy nikdy neaplikuje formálně, ale pouze na základě konkrétních podmínek daného případu, obsahu samotných zákonů a principů spravedlnosti.

Jak byste se cítil při představě, že by vám soud uložil povinnost vpustit do vašeho bytu každého, kdo si chce zařídit podkroví?

15. září 2016, 08:08
Tatiana Guseva
Právník, Kaliningrad
Povídat si

Na podporu myšlenky, že pouze na základě počtu bytů nelze budovu vždy uznat jako vícebytovou, uvádíme výňatek z rozhodnutí Okresního soudu Neman Kaliningradské oblasti č. 2-221/2011 ze dne 23. června 2011 ve věci č. 2-221/2011:

„Z technického pasportu bytu a záměru bytového domu je zřejmé, že dům je jednopodlažní s půdním prostorem. V domě je osm bytů, každý se samostatným vchodem, samostatným sklepem, půdou a vytápěním kotlem. Byty jsou vzájemně propojeny pouze stěnami.

Za těchto okolností tento dům, i přes přítomnost osmi čtvrtír, ve stejnou dobu nesplňuje vlastnosti bytového domu, neboť neobsahuje prvky společného jmění vlastníků prostor a byty nemají přímý přístup do společných prostor Společný přívod elektrických sítí do domu nemůže mít určující hodnotu pro uznání domu jako bytového domu.

Půdy nemohly být společným majetkemobjevit se, protože je umožněn přístup do půdních prostor bytůpouze obyvatelé žijícív tomhle byt“.

15. září 2016, 08:18
Zobrazit dalších 3
Andrej Vlasov
Právník, Apatity
hodnocení 7.2
Povídat si

Viktore, dobré odpoledne! Nejprve musíme vycházet z následujícího.

Podle Čl. 36 Zákon o bydlení

1. Vlastníci prostor v bytovém domě patří do společného majetku v bytovém domě na základě společného spoluvlastnictví, a to:
1) prostory v daném domě, které nejsou součástí bytů a jsou určeny k obsluze více než jednoho prostoru v daném domě, včetně mezibytových schodišť, schodišť, výtahů, výtahových a jiných šachet, chodeb, technických podlaží, podkroví, sklepy, ve kterých jsou inženýrské sítě, ostatní zařízení obsluhující více než jednu místnost v dané budově (technické sklepy);
2) další prostory v tomto domě, nepatřící jednotlivým vlastníkům a určené k uspokojování sociálních a domácích potřeb vlastníků prostor v daném domě, včetně prostor určených k pořádání jejich volného času, kulturního rozvoje, dětské tvořivosti, tělovýchovných a sportovních aktivit a obdobných akcí;
3) střechy uzavírající nosné a nenosné konstrukce daného domu, mechanické, elektrické, sanitární a jiné zařízení umístěné v daném domě mimo areál nebo uvnitř areálu a obsluhující více než jednu místnost;
4) pozemek, na kterém se tento dům nachází, s prvky terénních úprav a úprav, dalšími objekty určenými k údržbě, provozu a zvelebování tohoto domu a umístěnými na uvedeném pozemku. Hranice a velikost pozemku, na kterém se bytový dům nachází, jsou stanoveny v souladu s požadavky pozemkové legislativy a legislativy územního plánování.

dle Pravidel údržby společné věci v bytovém domě zkolaudováno. Nařízením vlády Ruské federace ze dne 13.08.2006 N 491

3.Při stanovení skladby společného jmění jsou využívány informace o právech obsažených v Jednotném státním rejstříku práv k nemovitostem a transakcím s nimi (dále jen Rejstřík). o nemovitostech, které jsou společným majetkem, a dále informace obsažené ve státním pozemkovém katastru.
4.V případě rozporu (rozporu) informací o složení společného jmění, obsažené v Registru, dokumentace státního technického účetnictví, účetnictví řídících nebo jiných organizací, technická dokumentace k bytovému domu, Informace obsažené v rejstříku mají přednost.

Nejprve je proto nutné pochopit, jak se tyto prostory promítají do Jednotného státního registru nemovitostí, a v závislosti na tom hledat východisko z této situace, jednou z možností může být vytvoření přímého přístupu z vašeho bytu po obdržení všech potřebných souhlasů v tomto případě.

Bydlení v posledním patře může být mnohem pohodlnější, pokud k bytu přistavíte podkroví. Výhody jsou zřejmé – byt se zvětší, bude mít druhou úroveň (podkroví), kde můžete uspořádat například kulečníkovou hernu nebo posilovnu a samotná nemovitost získá exkluzivní status, což výrazně zvýší její hodnotu na trhu Chabarovsk.

Jaké podmínky je třeba splnit, jaký je řetězec schvalování a jaké potíže čekají na ty, kteří chtějí rozšířit hranice svých bytů na úkor podkroví – odpovědi jsou v našem článku.

Hlavní podmínky pro připojení podkroví

O přístavbě podkroví můžete uvažovat, pokud bez výjimky odpovíte ano na všechny následující podmínky:

• Váš dům není v havarijním stavu.
• Bydlíte v nejvyšším patře.
• Byt vám patří vlastnickým právem.
• Minimálně jedno z podlaží vašeho bytu sousedí s půdním prostorem.
• Přistavěný půdní prostor splňuje technické požadavky na bytové prostory.
• Budete schopni zajistit nerušený přístup k inženýrským sítím bytových domů umístěných v podkroví nebo technickém podlaží domu (nebo je technicky možné je přesunout).
• Budete moci získat souhlas všech vlastníků vašeho domu.

Postup při schvalování napojení podkroví

Postup je poměrně pracný. Obecný postup je následující:

1. Provádění technických expertiz.
2. Získání souhlasu všech vlastníků domů.
3. Příprava projektové dokumentace.
4. Získání povolení od správy Chabarovsk.
5. Provádím rekonstrukci – přičlenění části půdního prostoru k bytu.
6. Uvedení do provozu, provedení změn technické dokumentace, registrace vlastnických práv v Rosreestr.

1. Technická odbornost

V první řadě je potřeba zjistit, zda je principiálně možné využít váš půdní prostor jako obytný – zda ​​je technicky možné provést práce nutné k fyzickému propojení části podkroví.

Architektonická, plánovací a konstrukční řešení by neměla ovlivňovat celistvost budovy, neměla by narušovat provoz inženýrských systémů a neměla by ovlivňovat trasy vytvořené pro požární evakuaci.

Technický posudek o možnosti provedení prací na napojení podkroví lze získat od autora projektu domu nebo od organizace pověřené inspekcí bydlení správy Chabarovsk k nahrazení stavebních developerů v jejich právní nepřítomnosti.

Pokud se v této fázi nenajdou žádné překážky rekonstrukce, můžete začít připravovat valnou hromadu vlastníků bytového domu (MKD).

2. Souhlas vlastníků MKD

Podkroví a technické podlaží patří do společného spoluvlastnictví, to znamená, že rozhodnutí o připojení těchto prostor nebo jejich částí k některému z bytů musí být učiněno se souhlasem vlastníků bydlících v bytovém domě.

Rozhodnutí valné hromady vlastníků musí být přijato jednomyslně všemi vlastníky, nebo jednomyslně všemi vlastníky účastnícími se shromáždění, se samostatným písemným souhlasem k takové rekonstrukci od ostatních vlastníků, kteří se shromáždění nezúčastnili.

Každý majitel každého bytu ve vašem domě musí souhlasit s tím, že část podkroví převezmete pro sebe

Pokud je například v domě 100 bytů, každý z nich má alespoň 2 vlastníky, pak je potřeba nasbírat 200 písemných souhlasů.

Získání souhlasu vlastníků je zpravidla velmi, velmi obtížné. Důvodem je naprostý nezájem obyvatel o pozitivní řešení problematiky.

Příběh přístavby podkroví obvykle v této fázi končí smutně. Pokud by přesto byl získán souhlas obyvatel, měla by o tom být správcovská společnost informována a měla by být zahájena příprava projektové dokumentace.

3. Projektová dokumentace

Projekt rekonstrukce je připravován se zapojením projekční organizace, která má SRO přístup k architektonickým a stavebním pracím a inženýrským průzkumům.

Seznam prací pro připojení podkroví může zahrnovat:

• demontáž stropu mezi místností a podkrovím;
• výstavba nových konstrukcí, podpěr, stěn a příček, a to i za účelem posílení sousedních prvků budovy;
• řezání nebo rozšíření okenních otvorů pro vytvoření přirozeného osvětlení pro nový objem;
• pokládka nových inženýrských komunikací v kombinovaných prostorách;
• jiné druhy práce, v závislosti na cílech zákazníka a vlastnostech zařízení.

Projekt musí schválit Rospotrebnadzor, Ministerstvo pro mimořádné situace, Gospozhnadzor, Gorgaz a další regulační orgány.

4. Administrativní oprávnění

Chcete-li získat povolení od správního výboru Chabarovsk pro správu vašeho okresu, musíte poskytnout balíček dokumentů:

• titulní doklady k bytu;
• rozhodnutí valné hromady vlastníků domu;
• dohodnutý projekt;
• znalecké posudky;
• Technický pas BTI pro byt.

5. Opravárenské a stavební práce

Po obdržení povolení k rekonstrukci můžete zahájit práce na propojení podkroví s bytem.

Při práci je nutné důsledně dodržovat projektovou dokumentaci. Jinak mohou v následujících fázích nastat vážné komplikace.

6. Registrace změn

Po dokončení prací je nutné získat akt uvedení zařízení do provozu, provést změny v dokumentaci ZISZ a na Rosreestr.